ここでは、個人が土地や建物を譲渡した場合に、どの年分の譲渡所得として確定申告を行えばいいか、検討していきます。

個人が土地や建物を譲渡した場合に、譲渡所得として収入計上すべき時期は、原則としてその土地や建物の引渡しがあった日となります。

（譲渡所得は、売却金額から取得費・譲渡費用を差し引いて計算します）

ただし、その譲渡に関する契約の効力発生の日の所得として申告することも認められています。

したがって、たとえば

・平成X1年12月　契約効力発生

・平成X2年1月　引渡し

という場合、原則として平成X2年の所得となりますが、契約効力発生日である平成X1年の所得として申告することもできる、ということになります。

一方、契約・引渡しともに同一年中の場合には、申告年を選択する余地はありません。

なお、契約効力発生の日は必ずしも契約締結日と同一ではなく、売買契約を締結した上で手付金・頭金のやり取りを行う等、契約が有効に成立したことをもって効力発生日と判断します。

〜　短期譲渡と長期譲渡の観点から　〜

土地や建物を売却した時の譲渡所得については、他の所得と分離して課税する（＝分離課税）こととされています。

譲渡所得は所有期間によって2種類に区分され、それぞれ税率が異なります。

※復興特別所得税は、平成25年から平成49年まで課税されることとなっています。

表のとおり、長期譲渡と短期譲渡で2倍近い税率の差があります。

・平成X1年12月　契約効力発生

・平成X2年1月　引渡し

という上記の例で、X1年譲渡とすれば短期譲渡、X2年譲渡とすれば長期譲渡となるのであれば、原則どおり引渡し年である平成X2年の譲渡所得として申告するのが有利になります。

〜　税率変動の観点から　〜

・平成X3年12月　契約効力発生

・平成X4年1月　引渡し

という例で、税制改正等によりX4年の方が税率が高くなる場合には、契約効力発生年である平成X3年の譲渡所得として申告するのが有利となります。

（X3年の所得とすることにより長期譲渡が短期譲渡になってしまう場合を除きます）

最近の例では、平成25年から個人に復興特別所得税が課されることになりましたので、「平成24年契約効力発生→平成25年引渡し」というパターンではこうした状況が生じたと思われます。

ただし、契約から引渡しまでに時間がかかり、申告・納税時までに譲渡代金が受け取れない場合等には、納税資金をどう手当てするかについての検討が欠かせません。